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    1什么叫舊房改造

    目前為止,我國建筑業除了建造新房屋外,建筑者的注意力正在逐步轉移到對舊有房屋的改造上來。

    什么叫舊房改造

    1、舊房改造的目的

    (1)恢復房屋的安全性。房屋經過一定年限使用后,其安全度必然會降低,舊房改造主要的目的之一就是恢復房屋的安全度,使使用者安居。

    (2)改善和提高房屋的使用質量。舊房大多數是在過去年代建造的,限于當年物質、技術條件,房屋的使用質量,大多不高,改造舊房,就是要提高它的使用質量。

    (3)改變房屋的使用用途。我國有不少臨街的住宅,隨著城市商業經濟的發展,在寸土寸金的地段,底層作住宅未免可惜。因此,不少臨街住宅都要求改造成底層為商店的住宅,完全改變了它的用途。

    (4)改善舊房的外在形象,增加美觀。過去建房,限于當時的經濟條件,對美觀注意少一點。現在條件變化了,通過舊房改造增加美觀,是適應了時代的需要。

    (5)延長房屋的使用壽命。一般說,房屋的使用壽命為50一100年,為了延長房屋的使用壽命,必須對舊房中壽命比較短的部分加以改造,使之與舊房中壽命比較長的部分相適應,藉以提高房屋的整體壽命,這也是舊房改造需要達到的重要目的。

    (6)提高房屋的抗震性能。我國在50一60年代建造的房屋很少考慮抗震,很多地區屬于6度以下的地震區,無需抗震。但60年代以后,地震活動加劇,以前屬于非震區的許多地方紛紛列入地震區的行列,因此這些地區原來建造的舊房就迫切需要進行抗震加固,以提高房屋的抗震性能。

    2、舊房改造的內容

    (1)舊房的評價

    舊房改造的前提是對舊房進行評價,即這棟舊房值不值得改造,如果是一棟危房,拆了蓋新房要比改造舊房經濟;如果值得改造,就須對舊房進行調查研究,資料收集齊全后,應進行整理分析,作出正確的舊房評定后才能決定舊房改造下一步的內容。

    (2)舊房的加固

    舊房改造的內容有方方面面,例如改建、擴建、增層、糾偏、移位等。在進行任何一種改造前,都必須對舊房先行加固。包括三個方面:第一,改變結構的受力狀態和計算圖形。第二,加大結構構件截面。第三,利用預應力手段加固結構。

    (3)舊房的改建

    經過加固的舊房,在安全性和耐久性獲得提高以后,便可根據業主的要求進行改建。改建分兩種情況:一是房屋不改變用途。由于原來舊房的建筑標準太低,不符合現代生活的需要,因此要重新改建,提高房屋的建筑標準,亦即滿足更高的使用要求。大部分舊房改建,均屬此類。二是房屋要改變用途。這時改建的內容當更多,要根據新的用途,重新改建。必要時還可能要改變結構柱網和承重墻體的布置,以適應新的需求。

    (4)舊房的增層。

    舊房增層需要考慮的問題是:第一,地基承載力的評價和處理。第二,增層時上部結構的選擇。

    (5)舊房的糾偏

    舊房發生傾斜,形成為危房就須糾偏,使之改斜歸正。房子歪了,首要問題是要查明導致房子歪斜的原因,原因不明,無法糾正。造成房子歪斜的原因很多,查明原因后即可對癥下藥。目前糾偏的辦法很多,概括起來,主要有三種:①迫降法。即采用種種辦法使舊房地基下沉得少的一側,予以迫降,可以從地基下面掏土迫降,浸水迫降,加壓迫降,液化砂基迫降等。②提升法。即使舊房地基下沉得多的一側,設法使之抬升。可以使地基注漿膨脹,或使基礎提升,或使上部結構托梁頂升等。③橫向加載法,如果舊房旁邊有可靠的支承體,可以利用它將舊房扶正。

    (6)舊房的移位

    這也是一種舊房的改造,其實質是延長房屋的使用壽命。

    隨著舊房改造的發展,要像重視新建房屋那樣,來重視舊房改造工作。

    2舊房改造翻新

    在舊房改造翻新過程中,要注意以下幾方面內容:

    1、地基處理

    作為施工單位可先挖探孔,取得現場可靠資料,為設計單位對地基處理提供可行性研究的依據。如果設計單位根據現場資料修改成剛性連接方案,將對施工單位帶來很大方便。是對軟土地基采用換填級配砂石將大大縮短施工工期,而且建筑物的沉降穩定很快。

    需要指出的是:如果原來地基亦是采用換填砂石辦法處理,則在施工中要根據換填的深度預留一段距離的地基土不挖,再自下而上掏一段換填一段,一般200一層用平板振動器搗實。如果換填深度大,則要設置必要的支護。這樣就可以防止原換填砂石塌落而危及原有房屋的安全。

    2、舊房部分拆除

    對于拆除有兩種方案:一是先擴后拆,地是先拆后擴。實踐告訴我們,當拆除工作量較少時,在不影響擴建的前提下,可采取后拆法。當拆除工作量較大時,由于拆除時振動較大、噪聲大、灰塵多、建筑垃圾多,宜優先考慮先拆法。

    需要注意的是:有些舊房可能出現局部墻體開裂現象,這時就要留設一定的圈梁不拆以保證結構的安全。

    3、新舊結構銜接

    對于采用設置沉降縫做法時,一般可按圖紙要求及施工規范進行施工即可。對于采用剛性連接做法時,新舊結構的銜接是一個值得研究的技術性問題。

    (1)新舊基礎處理

    新舊基礎之間必須連成一個整體。辦法是:清除老基礎旁的回填土,新舊基礎交接處要

    鑿除老基礎磚砌大放腳,重新搗鋼筋混凝土底板;磚砌體每隔三匹磚鑿一匹磚120 mm深進行丁字搭接,且附加2ª6拉接筋。每隔800 mm左右設置一道拉接梁,伸進老墻370 mm,其斷面及配筋同圈梁。老地圈梁要求鑿除混凝土露出必要長度的鋼筋與新圈梁焊接。新老圈梁交接處要設置一道縱圈梁以加強整體剛度。

    (2)新舊墻體處理

    新舊墻體交接處,往往設計人員也設計成每隔三匹磚丁字搭接一匹磚的做法,但實際上

    由于老墻體砌筑質量不一定很好,一鑿就掉一大塊,達不到預計效果。實踐經驗告訴我們:每隔300 mm左右鑿150 mm左右進行接槎(附加3ª6)為宜。施工中如因某種原因留有少數縱墻未拆除時,則要鑿進老墻370 mm深,以免形成假連接。如經費許可,新舊墻接槎處可鑿除老墻面500 mm寬的抹灰層,雙面加布1 m寬左右的雙向ª4@100鋼絲網,每500 mm左右高用3ª8掛牢,再用水泥砂漿抹面。在樓面接槎處,每層應設置一道鋼筋混凝土現澆板帶,起圈梁作用。

    4、新舊屋面處理

    新舊屋面交接處,無論是采用剛性連接還是采用柔性連接,都必須設置伸縮縫,以防止房屋沉降引起屋面開裂漏雨。我們采用的成功做法是:對于柔性防水屋面,在找平層上做伸縮縫,縫寬25-30mm,再做屋面防水層。如果采用剛性防水屋面,在做鋼絲網細石混凝土前,應先多鑿除半塊板寬的屋面防水層,以消除因拆除屋面時振動所留下的隱患。需要強調的是:如果拆除舊屋面板時,個別板塊振壞,則一定要打碎爛板,重新換上好板,但伸縮縫仍需做在新老墻接槎位置。當舊屋面防水亦需翻新時,防水方案自然是柔性防水為佳。其屋面伸縮縫的設置原則為:橫縫每一個單元一道,舊屋面上先用1:2水泥砂漿作假縫,干硬后再用油膏灌縫;當地基處理方法不一致時,則要在交界處補設一道伸縮縫。縱縫除在新老墻交接處設置一道外,還應在舊屋面上加作一道。

    舊房改造翻新

    舊房的改造翻新是一個繁瑣工程,應像建造新房一樣同等重視,在處理地基、部分拆除舊房、新舊結構銜接、新舊屋面處理這四個大方面要加強重視,才能使舊房改造翻新順利、高質量完成。

    3舊房改造裝修

    在舊房改造裝修中,要注意裝修順序;也要在水電、墻面改造方面注意一些細節。

    舊房改造裝修

    舊房裝修與新房裝修的順序,略有不同,舊房裝修的一般順序:

    1.首先是基礎工程部分:進場拆墻、砌墻類。

    2.衛生間,廚房地面做24小時閉水試驗。

    3.水電改造部分:打線槽、線管鋪設。

    4.隱蔽工程驗收,封埋線槽。

    5.木工進場,吊天花及石膏角線。

    6.包套,簾,制作木柜框架。

    7.同步制作各種木門、造型門及平壓。

    8.木質面板刷防塵漆(清油)。

    9.窗臺大理石臺面找平和鋪設。

    10.木飾面板粘貼,線條制作并精細安裝。

    11.墻面基層處理,打磨,找平。

    12.家什,門邊接縫處粘貼不干膠(保護邊)。

    13.墻面涂料工程。

    14.家私油漆進場,補釘眼,油漆。

    15.處理角邊,鋪設地磚,實木或復合木地板,防水大理石條,踢腳線

    16.燈具,潔具,拉手門鎖安裝調試。

    17.清理衛生,地磚補縫,撤場(第三遍防白蟻)。

    18.裝修公司內部初步驗收。

    此外,在水電改造方面也要小心,如果舊房子是上世紀90年代以前的,墻皮一定有風化的現象,舊墻皮一定要鏟除,如果沒有鏟墻皮就直接粉刷,會與后來的披刮膩子產生分層,致使墻皮脫落而影響使用質量。裝修時還應該注意墻壁是沙灰墻還是輕質墻,因為它們容易產生裂痕,好做貼布處理。如果墻面情況不好可以鋪石膏板,但這種方法造價較高。

    舊房改造裝修過程中,除了本文中寫道的裝修順序、水電、墻壁改造外,還要注意很多技術行細節,這樣舊房改造才能達到自己理想的效果。

    4舊房改造要注意些什么

    隨著住房改革的發展,舊房改造熱悄然興起,為使舊房改造得以順利進行,要注意以下幾個問題:

    舊房改造要注意些什么

    1、 既存建筑的檢測與鑒定

    在對舊房進行重新改造和設計時,要求對舊建筑進行結構可靠度的檢測與鑒定。對于檢測后安全不合格的舊房,在進行改造前,一定要查清房屋是否出現局部影響整體安全的情況,

    認真檢查是否有蟲蛀導致腐朽或者節點是否存在松動的現象,此外還要調查建筑是否與原設計圖紙相符,并且調查在施工過程中是否存在質量問題。

    2、對房屋的受力結構進行計算

    舊房在進行改造時,會很大程度上增加房屋的荷載,有時會改變結構傳力方式,因此要按照國家規定標準對改造后的房屋地基、混凝土構件和墻體結構的大負荷進行驗算,確保房屋改造后使用安全。

    3、 保證新建部分和原房屋的連接效果

    不管是對舊房的擴建還是增高,都要求保證新加部分和原有部分的連接效果,新舊連接部分的好壞直接影響著房屋在以后的使用,因此,必須重視這一點,采取可靠的措施,保證連接充分。

    4、 安全性能

    一般性既存建筑雖然具有物質壽命,但其功能已經難以滿足現代生活所需,改造舊房也要像建設新項目一樣的對其安全性進行考慮。

    5、舊房改造施工中的幾個關系的處理

    (1)處理好盈利與服務的關系

    作為施工單位應該正確處理盈利與服務的關系,充分理解用戶的難處,為用戶分憂,把服務意識擺在第一位,把盈利擺在第二位,以贏得良好的社會信譽。同時,更要精打細算,加大管理力度,爭取微利的實現,以養活企業及職工。

    (2)處理好高難度與高要求的關系

    作為施工單位更應一絲不茍,保質保量按時完成任務。由于舊房樓層標高有誤差、各橫墻軸線有誤差,要注意逐戶測量,以免帶來不必要的麻煩。由于舊房改造期間,用戶仍住在原有房屋內,難免會出現極少數用戶挪用材料或個別素質不高的職工拿材料送人等現象,這就要求施工單位應該比已往任何時候更加重視材料看守,防止材料流失。

    (3)處理好低標準設計與高標準裝修的關系

    作為施工單位要及時同用戶加強聯系,制定用戶裝修及變更摸底表,雙方商定好單價,以便及時作出施工安排,減少返工及浪費現象。同時,要及時作出增加項目費用預算,由用戶預交80%左右的信譽金后組織項目實施,以免用戶以其與建設單位的某種矛盾為由,拖欠施工單位的結算款。

    (4)處理好經濟困難戶與施工單位利益關系

    舊房改造一般是用戶比較主動,往往由住房緊張的用戶及經濟富裕戶發起倡議書,提交用戶代表委員會討論,征得85%以上用戶一致同意后報有關部審批,然后組織實施。但也有極個別用戶家庭經濟困難,出不起改造這筆費用。這時,施工單位應會同建設單位代表及用戶代表與用戶本身一起商定費用支付方案,以使施工順利進行。對于特困戶應采取優惠政策進行扶持。

    注意了以上幾個舊房改造問題,有利于舊房改造的順利完成,以達到用戶滿意,取得較好社會效益和經濟效益的目的。

相關問答
  • 舊房改造也可以嗎?哈哈要是可以就太好了.!

    當然可以,我們已經有幾家這樣的舊房改造案列了,本來戶主改造后只打算租給別人,到最后自己都不舍得了呢!

    回答數:1條回答日期:2008-07-30類別:家具裝修
  • 危舊房改造如何進行安置?

    根據《加快城市危舊房改造實施辦法(試行)》的規定,在危舊房改造中,對被拆除成套住宅房屋的居民,按照原建筑面積予以安置;對被拆除非成套住宅房屋的居民,按照下列標準給予安置: 原住宅建筑面積不足20平方米的,安置1套一居室;原住宅建筑面積超過20平方米(含)不足30平方米的,安置1套二居室;原住宅建筑面積超過30平方米(含)不足40平方米的,安置1套三居室;原住宅建筑面積超過40平方米(含)的,對于超過部分可以比照本條前三款標準予以分套安置或增加居室間數。 按上述標準測算,安置居民人均建筑面積不足5平方米的,可以按照人均建筑面積5平方米安置。 

    回答數:1條回答日期:2011-06-29類別:家具裝修
  • 《下關區危舊房改造項目困難居民拆遷補助暫行辦法》。

    我同村人拆舊房蓋新房有國家補貼,我家拆舊房蓋新房,為啥會沒國家補貼呢?

    回答數:1條回答日期:2011-02-05類別:
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